Emlakla ilgili yeniden yapılanmalar için yeni argümanlar
Avrupa Adalet Divanı, 4 Haziran 2026 tarihli Nova Iberomoldes (C-837/24) davasındaki kararıyla Portekiz'in bir gayrimenkul şirketinin hisselerinin sermaye olarak konulmasında IMT (Avusturya’daki emlak devir vergisine benzer) tahsil edemeyeceğine karar vermiştir. Bu karar, Portekiz'deki hukuki durumun temel noktalarda Avusturya’dakine benzemesi nedeniyle Avusturya şirketleri için özellikle önemlidir.
Böylece pratikte büyük önem taşıyan bir soru daha fazla öne çıkıyor: Belirli grup içi yeniden yapılanmalarda Avusturya'nın emlak devir vergisi şunlarla mı ilgili? Emlak bağlantısı sendika hukuku açısından tamamen geçerli mi?
Olay özeti
Temel olaya göre, Portekiz'de bir holding şirketi kurulmuştur. Bu şirketin sermayesi, ayni sermaye katkıları yoluyla karşılanmıştır. Diğer maddeler arasında, birden fazla sermaye şirketinin çoğunluk hisseleri de ayni sermaye olarak konulmuştur. Bu şirketlerden biri Portekiz'de iki adet gayrimenkule sahipti.
Portekiz hukukuna göre, gayrimenkul sahibi bir şirketteki hisselerin satın alınması, bir ortak hisselerin en az ’ini elinde bulunduruyorsa, gayrimenkul edinim vergisi açısından doğrudan gayrimenkul edinimi gibi değerlendirilebilir. Gayrimenkullerin kendisi devredilmemiş olmasına rağmen, Portekiz Vergi İdaresi gayrimenkul edinim vergisi tahakkuk ettirmiştir.
Avrupa Adalet Divanı'nın (AAD) emlak alım vergisini neden reddettiği
Avrupa Adalet Divanı, söz konusu işlemi, sermaye birikimini teşvik eden 2008/7/EC sayılı dolaylı vergilerle ilgili Direktifin kapsamında bir yeniden yapılandırma olarak nitelendirdi. Bu Direktif, Avrupa Birliği içindeki sermaye oluşumunun dolaylı vergilerle zorlaştırılmasını önlemeyi amaçlamaktadır. Kararın merkezinde, özellikle 2008/7/EC sayılı Direktifin 4. ve 5. maddeleri yer aldı.
ATGH'ye göre, bu, genel olarak dolaylı vergiden muaf olması gereken, Direktif tarafından korunan bir yeniden yapılanmaydı. Direktifin istisnaları da somut olayda geçerli değildi. Özellikle, şirkete ait hisseler devredilmesine rağmen, gayrimenkullerin yasal olarak aynı şirkette kalması önemliydi. Dolayısıyla, arazilerin kendilerinde herhangi bir mülkiyet değişikliği söz konusu olmamıştır. Benzer şekilde, vergilendirme yalnızca vergi kaçakçılığını veya vergiye hile yapmayı önleme gerekçesiyle haklı gösterilemezdi.
Kararın Avusturya için taşıyabileceği anlam
Avusturya'da da gayrimenkul edinme vergisi, yalnızca bir gayrimenkulün doğrudan edinilmesinde değil, belirli koşullar altında, gayrimenkul sahibi şirketlerdeki hisse birleşmeleri ve ortak değişikliklerinde de meydana gelebilir. Bu konuda özellikle GrEStG'nin 1. Maddesi 3. Fıkrası'nın düzenlemeleri belirleyicidir. Özellikle bir grubun içindeki yeniden yapılanmalarda, gayrimenkuller ekonomik olarak şirketler topluluğu içinde kalsa bile, bu durum pratikte sürekli olarak bir yüke neden olmaktadır.
Tam da bu noktada AİHM kararı Avusturya için özellikle heyecan verici. Bir işlem, sermaye birikimi direktifi ile korunuyorsa, Avusturya kurallarına göre vergilendirilmesi AB hukuku açısından şüpheli olabilir.
Mevcut uzman makalelerine göre, bu özellikle gayrimenkul sahibi anonim şirketlerdeki payların yeniden yapılandırılmasını etkilemektedir, örn:
- Sermaye şirketlerine sermaye payı katkısı
- şirket içi aşağı yönlü ve yan akış yapıları
- Sermaye payı bölünmeleri
Buna ek olarak, bu değerlendirmenin zorunlu olarak bir sermaye artırımıyla veya sermaye artırımı olmaksızın gerçekleşmesiyle ya da doğrudan veya dolaylı iştirak yapılarına sahip olunmasıyla bağlı olmaması gerektiği yönünde birçok neden vardır. Ancak, somut işlemin Sermaye Toplama Yönergesi'nin koruma alanı kapsamına girip girmediği her zaman belirleyicidir.
Şirketlerin gayrimenkul alım vergisini şimdi kontrol etmesi gerekenler
Bu nedenle Avusturyalı şirketler için acil bir inceleme ihtiyacı ortaya çıkmaktadır. Bu durum, hem halihazırda hayata geçirilmiş yapılar hem de planlanan yeniden yapılanmalar için geçerlidir.
Tamamlanmış işlemler için öncelikle ilgili durumun sermaye birikimi direktifinin koruma kapsamına girip girmediği incelenmelidir. Gayrimenkul edinme vergisi zaten bir karar ile belirlenmişse, bir temyiz yoluna başvurulup başvurulamayacağının değerlendirilmesi mümkün olabilir.
Vergi kendiniz hesaplayıp ödediniz mi, § 201 BAO uyarınca bir beyanla belirlenmesi talebi bir yıl içinde yapılabilir. Bu, yasal yolların açık tutulmasını sağlar. Sonrasında, gerekirse belirlenmeye itiraz edilebilir.
bile gelecekteki yeniden yapılanmalar için İşlemin tamamlanmasından önce dikkatli bir vergi incelemesi önerilir. Duruma göre, aceleci bir öz beyanda bulunmak yerine, birlik hukukuyla ilgili sorunu vergi dairesine açıklamak mantıklı olabilir. Uzman makalelerinde bu bağlamda, gereken açıklamayı içeren bir bildirim de olası bir işlem olarak belirtilmektedir.
Sonuç: Österiçh için potansiyel olarak sinyal etkisi taşıyan AİHM kararı
Karar, Avusturya'da şirket grupları, holding yapıları ve kurumsal yeniden yapılanmalar açısından yüksek alaka düzeyine sahip, vergi açısından hassas bir alanda yeni bir gelişme getiriyor. Bunun Avusturya vergi uygulamaları için ne ölçüde değişikliklere yol açıp açmayacağı henüz belirsizliğini koruyor.
Ancak şimdiden görülüyor ki, gayrimenkul sahibi şirketlerle yeniden yapılanma planlayan veya yakın zamanda bunu uygulayan herkes, gayrimenkul edinme vergisiyle ilgili sonuçları yeniden değerlendirmelidir. Mevcut durumunuzdaki etkileri analiz etmek ve sonraki adımları dikkatlice hazırlamak için size memnuniyetle yardımcı oluruz.
Oluşturulma: 15.07.2026
Kaynak: Avrupa Birliği Yayın Ofisi
Fotoğraf: Pavel Danilyuk
