Neue Argumente für Umstrukturierungen mit Immobilienbezug
Der Europäische Gerichtshof hat mit Urteil vom 4. Juni 2026 in der Rechtssache Nova Iberomoldes (C-837/24) entschieden, dass Portugal auf die Sacheinlage von Anteilen an einer immobilienbesitzenden Kapitalgesellschaft keine IMT (vergleichbar mit der österreichischen Grunderwerbsteuer) erheben durfte. Für österreichische Unternehmen ist dieses Urteil besonders relevant, weil die portugiesische Rechtslage in zentralen Punkten mit der österreichischen vergleichbar ist.
Damit rückt eine Frage stärker in den Fokus, die in der Praxis große Bedeutung hat: Ist die österreichische Grunderwerbsteuer bei bestimmten konzerninternen Umstrukturierungen mit Immobilienbezug unionsrechtlich überhaupt haltbar?
Der Anlassfall im Überblick
Im zugrunde liegenden Fall wurde in Portugal eine Holdinggesellschaft gegründet. Das Kapital dieser Gesellschaft wurde durch Sacheinlagen aufgebracht. Eingebracht wurden dabei ua Mehrheitsanteile an mehreren Kapitalgesellschaften. Eine dieser Gesellschaften hielt zwei Immobilien in Portugal.
Nach portugiesischem Recht kann bereits der Erwerb von Anteilen an einer immobilienbesitzenden Gesellschaft grunderwerbsteuerlich wie ein direkter Immobilienerwerb behandelt werden, wenn dadurch ein:e Gesellschafter:in mindestens 75 % der Anteile hält. Obwohl die Immobilien selbst nicht übertragen wurden, schrieb die portugiesische Finanzverwaltung Grunderwerbsteuer vor.
Warum der EuGH die Grunderwerbsteuer abgelehnt hat
Der EuGH qualifizierte den Vorgang als Umstrukturierung im Anwendungsbereich der Kapitalansammlungsrichtlinie, also der Richtlinie 2008/7/EG betreffend die indirekten Steuern auf die Ansammlung von Kapital. Diese Richtlinie soll verhindern, dass die Kapitalbildung innerhalb der Europäischen Union durch indirekte Steuern erschwert wird. Im Zentrum der Entscheidung standen dabei insbesondere Art 4 und Art 5 der Richtlinie 2008/7/EG.
Nach Ansicht des EuGH handelte es sich um eine von der Richtlinie geschützte Umstrukturierung, die grundsätzlich nicht mit einer indirekten Steuer belastet werden durfte. Auch die Ausnahmen der Richtlinie griffen im konkreten Fall nicht. Dabei war insbesondere relevant, dass zwar Anteile an einer Gesellschaft eingebracht wurden, die Immobilien aber rechtlich bei derselben Gesellschaft verblieben. Es kam somit zu keinem Eigentumswechsel an den Grundstücken selbst. Ebenso konnte die Besteuerung nicht allein mit dem Hinweis auf die Verhinderung von Steuerbetrug oder Steuerhinterziehung gerechtfertigt werden.
Welche Bedeutung das Urteil für Österreich haben kann
Auch in Österreich kann Grunderwerbsteuer nicht nur beim direkten Erwerb eines Grundstücks anfallen, sondern unter bestimmten Voraussetzungen auch bei Anteilsvereinigungen und Gesellschafterwechseln von grundstücksbesitzenden Gesellschaften. Maßgeblich sind hier insbesondere die Regelungen des § 1 Abs 3 GrEStG. Gerade bei Umstrukturierungen innerhalb eines Konzerns führt das in der Praxis immer wieder zu Belastungen, obwohl die Immobilien wirtschaftlich im Unternehmensverbund verbleiben.
Genau an diesem Punkt ist das EuGH-Urteil für Österreich besonders spannend. Wenn ein Vorgang von der Kapitalansammlungsrichtlinie geschützt ist, könnte eine Besteuerung nach den österreichischen Regeln unionsrechtlich zweifelhaft sein.
Nach den vorliegenden Fachbeiträgen betrifft das insbesondere Umstrukturierungen von Anteilen an grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften, zB:
- Einbringungen von Kapitalanteilen in andere Kapitalgesellschaften
- konzerninterne Down-stream- und Side-stream-Strukturen
- Spaltungen von Kapitalanteilen
Vieles spricht zudem dafür, dass diese Beurteilung nicht zwingend davon abhängen sollte, ob der Vorgang mit oder ohne Kapitalerhöhung erfolgt oder ob direkte oder indirekte Beteiligungsstrukturen vorliegen. Entscheidend ist jedoch stets, ob der konkrete Vorgang in den Schutzbereich der Kapitalansammlungsrichtlinie fällt.
Was Unternehmen bzgl. Grunderwerbsteuer jetzt prüfen sollten
Für österreichische Unternehmen besteht damit akuter Prüfungsbedarf. Das gilt sowohl für bereits umgesetzte Strukturen als auch für geplante Reorganisationen.
Bei bereits abgeschlossenen Vorgängen sollte zunächst geprüft werden, ob der jeweilige Sachverhalt vom Schutzbereich der Kapitalansammlungsrichtlinie erfasst ist. Wurde die Grunderwerbsteuer bereits mit Bescheid festgesetzt, kann zu beurteilen sein, ob ein Rechtsmittel in Betracht kommt.
Wurde die Steuer selbst berechnet und abgeführt, kann innerhalb eines Jahres ein Antrag auf bescheidmäßige Festsetzung nach § 201 BAO gestellt werden. Dadurch kann der Rechtsweg offengehalten werden. In weiterer Folge kann gegebenenfalls eine Beschwerde gegen die Festsetzung eingebracht werden.
Auch für künftige Umstrukturierungen empfiehlt sich eine sorgfältige steuerliche Prüfung vor der Abwicklung. Je nach Fall kann es sinnvoll sein, nicht vorschnell eine Selbstberechnung vorzunehmen, sondern die unionsrechtliche Fragestellung gegenüber dem Finanzamt offenzulegen. In den Fachbeiträgen wird in diesem Zusammenhang auch eine Erklärung an das Finanzamt mit entsprechender Offenlegung als mögliche Vorgangsweise genannt.
Fazit: EuGH-Urteil mit möglicher Signalwirkung für Österreich
Das Urteil bringt neue Bewegung in einen steuerlich sensiblen Bereich, der für Unternehmensgruppen, Holdingstrukturen und gesellschaftsrechtliche Neuordnungen in Österreich hohe Relevanz hat. Ob und in welchem Umfang sich daraus Änderungen für die österreichische Besteuerungspraxis ergeben, bleibt abzuwarten.
Bereits jetzt zeigt sich aber: Wer Umstrukturierungen mit grundstücksbesitzenden Kapitalgesellschaften plant oder in jüngerer Vergangenheit umgesetzt hat, sollte die grunderwerbsteuerlichen Folgen neu bewerten. Wir unterstützen Sie gerne dabei, die Auswirkungen auf Ihren konkreten Fall einzuordnen und die nächsten Schritte sorgfältig vorzubereiten.
Erstellt: 15.07.2026
Quelle: Publications Office of the European Union
Foto: Pavel Danilyuk
